사회
김만배가 공모지침서 작성 前 요구한 7대 요건
건설업자를 배제할 것, 민간사업자가 직접 시행할 수 있는 근거를 만들 것 등 요구
기사입력: 2021/11/10 [14:14] ⓒ NGO글로벌뉴스
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-명목이 ‘도시개발사업’인데 ‘도시개발 능력’ 가진 자는 의도적으로 주주에서 배제

-계획서에서 2.49% 금리 제시하여 산업은행 탈락시켜. 실제 사업 금리는 4.75%

 

김만배 등이 대장동개발사업 공모지침서의 작성 前에 요구한 7대 요건에 관하여 들어 보셨나요?

▲ 대장동 사업은 명목이 ‘도시개발사업’인데 ‘도시개발 능력’을 가진 자는 의도적으로 프로젝트의 주주에서 배제했습니다.  © NGO글로벌뉴스

이 7대 요건은 모두 수용되어 공모지침서에 반영되었는데, KBS 보도에 따르면 그 내용은 아래와 같습니다.

 

1. 건설업자를 배제할 것

2. 대표사 회사채 신용등급은 AAA(트리플A)를 요구할 것

3. 대표사의 부동산프로젝트 금융주간사 실적은 7천억 원을 넘길 것

4. 사업비 조달비용은 CD(양도성예금증서) 금리 수준을 요구할 것

5. 공사는 추가 이익 분배 요구를 하지 않을 것

6. 민간사업자가 직접 시행할 수 있는 근거를 만들 것

7. 사업신청자 구성원 중 1인은 자산관리회사로 할 것

 

이 요구조건들이 목적하는 것은 무엇이었을까요?

 

1과 6은 김만배(화천대유 100%지분권자)에게 대장동 땅 중 돈되는 공동주택용지 15필지 중 5필지를 넘겨주기 위해 필요한 장치로 되었습니다. 대장동 땅을 당시 거래가격의 1/2~1/3 정도의 헐값으로 수용한 다음, 형질변경과 용도변경으로 가치를 7~10배 폭증시키고 이를 김만배에게 넘겨주는 것이 가능하게 되었던 수단이었습니다.

 

6의 요건으로 0.99% 지분만을 가진 김만배(화천대유)가 출자자로서 입찰, 추첨 등 도시개발법 상 택지공급의 일반원칙의 적용을 받지 않고 예외적으로 수의계약 방식으로 대장동 땅을 매수할 수 있는 권한을 가지게 됩니다.

 

1의 요건은 수의계약방식의 토지매각에서 김만배(화천대유)와 경쟁할 자를 없애기 위함이었습니다. 김만배(화천대유) 이외의 나머지 출자자는 은행인데, 이들은 법적으로 토지취득이 금지된 까닭에 은행 배제는 그 정당성에 문제될 것이 없습니다.

 

하지만, 만약 건설사가 출자자로 들어오게 되면 ‘도시개발사업’이란 목적상 주택건축의 능력이 있는 건설사를 배제하고 설립된 지 1달 남짓으로 아무런 주택시공 실적과 능력이 없는 것이 명백한 김만배(화천대유)에게 택지를 수의계약분양하는 것의 정당성이 결여하게 되므로, 이런 의심을 차단하고자 공모지침 단계에서 건설사를 배제하였던 것으로 보아야 할 것입니다.

 

황무성 당시 성남도시개발공사 사장이 대형건설사를 주주 중에 참여시키도록 지시했고(이 점도 황무성이 쫓겨난 이유일 것입니다), 성남시와 이웃한 의왕시의 백운프로젝트에서는 주택시공 능력을 가진 건설사와 도시의 기반 인프라에 해당하는 유통기업이 주주로 참여하고 있는 등 대부분의 ‘도시개발’ 프로젝트 SPC에 있어서는 ‘도시’ 기능을 만들어내는 데 필요한 능력을 갖춘 기업이 주주로 참여하는 것이 일반적입니다.

 

그런데 대장동 사업은 명목이 ‘도시개발사업’인데 ‘도시개발 능력’을 가진 자는 의도적으로 프로젝트의 주주에서 배제했습니다. 대장동사업에서 비정상성이 뚜렷한 부분이 바로 이 점인데, 이는 대장동사업이 김만배에게 돈 벌 기회를 제공하려는 데 목적이 있었던 것이며 ‘도시개발’은 명목에 불과했던 것임을 추정하게 합니다.

 

2와 3의 조건은 경쟁입찰자 중 메리츠팀을 탈락시킬 요건으로 되었습니다.

 

4의 조건은 경쟁입찰자 중 산업은행팀을 탈락시킬 구실로 되었다고 판단됩니다. 김만배(화천대유)는 계획서 제출 단계에서 2.49%의 금리를 제시하여 산업은행보다 유리한 조건을 제시하였지만 실제 사업진행에서의 적용금리는 4.75% 가량으로 되어 계획서 대비 30~40% 이상의 높은 금리였던바, 금리조건은 산업은행을 탈락시킬 이유로만 작용되었던 것이며, 하나은행은 폭리를 얻는 기회를 가집니다.

 

5의 조건은 성남시에게 약정이익 이외의 추가수익에 대한 참여 기회를 봉쇄시키고, 추가사업수익(4040억) 전부를 김만배 일당이 차지하기 위한 요건으로 되었습니다.

 

7의 조건은 대장동사업의 법률상 시행자인 ‘성남의뜰’ 내부에서 김만배가 사업 자체의 실행과 의사결정에 관한 실질적 지배력을 장악하게 하는 수단으로 작동합니다. 그리하여 이후 김만배가 6천억 원 가량의 대장동 땅 매입자금 조달에 있어서 자신은 아무런 위험도 부담함이 없이 ‘성남의뜰’ 자산인 대장동 원주민 땅 및 신흥동 공원부지를 담보로 활용하는 것으로나, 그외 용적율 상향 등의 방법으로 이익을 극대화하는 것으로 나타납니다.

 

이상의 점에서 7가지의 요건은 김만배 등이 자기 위험부담없이 천문학적인 특혜를 얻는 장치로 되었습니다. 그런데, 이런 특혜조건을 유동규가 이재명 모르게 단독으로 수용할 수 있었던 것일까요?

 

또한 김만배 등이 공모지침서 작성 전에 이런 특혜조건을 요구하고 이것이 전부 반영된 것은 이후의 공모절차 등이 모두 허울뿐이었으며, 실체는 김만배 등이 원하고 바라던 대로 진행되었음을 증명하는 것이 아닐까요?

 

특검을 통하여 이 사건의 전모를 소상히 밝혀내어야 할 이유이겠습니다.

 

 

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